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En los litigios inmobiliarios, las medidas cautelares son un instrumento fundamental para la protección de los derechos de los compradores. Sin embargo, su decreto no debe ser automático ni arbitrario, y su aplicación debe fundamentarse en evidencias de una amenaza real y actual para los propietarios.
El reciente Auto 41620 de 2024 de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) – auto que analiza la procedencia de medidas cautelares en el caso Dimonti 2 – ofrece un buen punto de partida para analizar este tema.
La Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) establece que los bienes comercializados deben cumplir unos estándares mínimos de calidad, idoneidad y seguridad, de suerte que cuando una construcción presenta defectos graves que afectan su habitabilidad, los compradores tienen derecho a invocar la responsabilidad del constructor. Es aquí donde aparecen las medidas cautelares como garantía de los consumidores para reparar los daños sufridos.
En el caso Dimonti 2 la SIC analizó la procedencia de medidas cautelares contra las constructoras que desarrollaban el proyecto, pues los demandantes argumentaban que su inmueble sufría hundimientos e inclinaciones debido al incumplimiento de normas de sismo resistencia (NSR-98 y NSR-10). Ante lo que entendían era evidencia de daños graves y ciertos, solicitaron a la SIC, entre otros, el embargo y retención de fondos de las empresas demandadas con el fin de garantizar el pago de eventuales condenas.
Para conceder la medida, la SIC exigió que se cumplieran los criterios establecidos en el artículo 590 del Código General del Proceso (CGP), para lo cual examinó:
1. Legitimación e interés para actuar: verificó que los demandantes eran propietarios del inmueble afectado y que las sociedades demandadas participaron en su construcción.
2. Apariencia de buen derecho: verificó que se hubiesen aportaron informes técnicos que evidenciaran fallas estructurales y el incumplimiento de normas de sismo resistencia. Del análisis realizado, encontró que existían razones para sostener que los demandantes fundaban su argumento en soportes técnicos.
3. Peligro en la mora: bajo la idea del peligro por el tiempo del proceso, concluyó que, si no se adoptaba la medida existía un alto riesgo de que el bien continuara deteriorándose, afectando la seguridad de los demandantes.
4. Necesidad, efectividad y proporcionalidad: Se decretó el embargo de bienes del constructor, pero graduó la medida sin necesariamente acceder a todas las solicitudes que habían presentado los demandantes.
Adicionalmente, en aplicación del artículo 590 del CGP, impuso una caución del 20% como requisito para la ejecución del embargo, exigencia que tuvo como propósito garantizar que la medida no se solicitase caprichosamente o como estrategia de presión indebida.
El Auto 41620 pone en evidencia un riesgo para quienes construyen sin ceñirse a las normas de calidad y estabilidad. Así, si bien es indiscutible que la solicitud de medidas cautelares debe basarse en pruebas objetivas, es cierto que los jueces han empezado a entender que estas son necesarias en una etapa temprana del proceso para garantizar la efectividad de las actuaciones que inician los compradores.
Todo lo anterior deja ver que el buen criterio del juez, aunado al rigor con el que el demandante justifique su solicitud, son cruciales para que las medidas cautelares cumplan su propósito. Agotado lo anterior, implica también que el constructor puede ver comprometido su patrimonio desde el inicio de un litigio si no desarrolla proyectos de alta calidad.
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